Details der "Mietpreisbremse"

Nachdem der Bundestag die „Mietpreisbremse“ beschlossen hat, hat der Bundesrat in seiner Sitzung vom 27.03.2015 das Gesetz bestätigt. Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz zügig vom Bundespräsidenten Herrn Gauck ausgefertigt wird und dann zum 01.06.2015 in Kraft tritt.

Das Gesetz betrifft zum einen die Dämpfung des Mietanstieges bei Neuvermietungen und zum anderen die Maklerkosten, die bei der Neuvermietung von Wohnraum anfallen.

1. Dämpfung des Mietanstieges

Das Gesetz gilt nicht unmittelbar, sondern erst, wenn die jeweilige Landesregierung eine Rechtsverordnung erlassen hat, aus der sich ergibt, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse geltend soll. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine Mietpreisbremse nicht überall notwendig ist, sondern nur in denjenigen Gebieten, in denen starke Preisanstiege bei Neuvermietungen vorkommen.

a) Das bedeutet also zunächst:

Solange eine Landesregierung eine Rechtsverordnung nicht beschlossen hat, gilt die Mietpreisbremse nicht. Sie gilt im Übrigen nur, wenn das jeweilige Gebiet in der Rechtsverordnung auch benannt ist. In Gebieten, die die Rechtsverordnung nicht benennt, gilt die Mietpreisbremse also ebenfalls nicht.

Die Mietpreisbremse gilt im Übrigen nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Sie gilt ebenfalls nicht auf Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet werden. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung dann umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Ob diese Definition im Streitfall wesentlich weiterhilft, wird die Praxis zeigen. Aus unserer Sicht scheint dies jedoch ein streitträchtiges Thema zu werden.

b) Wenn keine der oben genannten Ausnahmen vorliegen, darf lediglich eine Miete vereinbart werden, die zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete allenfalls um 10 % übersteigt. Auch hier könnte die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, streitträchtig sein, denn das Gesetz verweist insoweit lediglich auf die Vorschrift zur Erhöhung der Vergleichsmiete. Hier ist es jedenfalls so, dass in Gemeinden, in denen ein Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt, dennoch in der Regel ein Sachverständigengutachten nötig ist. Man wird hier abwarten müssen, wie sich die Rechtsprechung entwickelt. Liegt die Miete, die bisher für diese Wohnung vereinbart wurde, bereits höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf jedenfalls eine Miete bis zur Höhe der vorher vereinbarten Miete vereinbart werden. Dabei bleiben allerdings Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, unberücksichtigt.

c) Wenn eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart wurde, kann der Mieter eine zu viel gezahlte Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat und sich die zurückverlangte Miete auf den Zeitraum nach der Rüge bezieht.

d) Wie im Übrigen bei mieterschütztenden Vorschriften üblich, ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, die von den oben genannten Vorschriften abweicht, unwirksam.

2. Maklerkosten

Das Wohnungsvermittlungsgesetz, das die Fragen regelt, wer wann bei der Wohnungsvermittlung ein Maklerhonorar verlangen darf, wird ergänzt. In der jetzt beschlossenen Regelung heißt es, dass der Wohnungsvermittler (Makler) vom Wohnungssuchenden (Mieter) für die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern darf. Er darf sich ein solches Entgelt auch nicht versprechen lassen oder annehmen.

Ausnahmsweise gilt das allerdings dann nicht, wenn der Makler ausschließlich vom Wohnungssuchenden damit beauftragt wird, für ihn eine Wohnung zu suchen. Darüber hinaus können Maklerverträge insoweit nicht mehr mündlich abgeschlossen werden, weil das Gesetz nun die Textform für einen solchen Vermittlungsvertrag vorsieht.

Das Gesetz sieht im Übrigen vor, dass der Vermieter die Kosten, die ihm durch den Makler entstehen, nicht auf den Mieter oder den Wohnungssuchenden abwälzen kann. Eine solche vertragliche Abwälzung der Kosten auf den Wohnungssuchenden ist unwirksam.