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Archiv Miet- und Immobilienrecht Gleichbehandlung
im Mietrecht
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist am 14.08.2006 verkündet und am Tage nach seiner Verkündung in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes ist es, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen. Den Gesetzestext können Sie hier (link einfügen) einsehen. Gemäß § 2 Abs. 1 Ziff. 8 AGG sind Benachteiligungen unzulässig auch in Bezug auf die Versorgung mit Wohnraum, so dass neben anderen auch Vermieter von diesem Gesetz betroffen sein können. Deswegen möchte ich einige wichtige Punkte an diesem Gesetz herausstellen: 1. Wichtig ist zunächst einmal, dass für Vermieter, die nicht mehr als 50 Wohnungen vermieten (Kleinvermieter), besteht. Gemäß § 19 AGG hielt das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot nur bei s. g. Massengeschäften, die bei der Vermietung in der Regel nicht vorliegen, wenn der Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Davon gibt es wieder eine wichtige Ausnahme, Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft (Ausländerschutz!) ist auch bei Kleinvermietern nicht zulässig. 2. Das AGG verbietet aber nicht jede unterschiedliche Behandlung, sondern unterschiedliche Behandlungen, also Benachteiligungen, können auch zulässig sein, insbesondere in folgenden Fällen: - Es geht um die Vermeidung von Gefahren, der Verhütung von Schäden oder anderen Zwecken vergleichbarer Art; - Es wird den Bedürfnissen nach Schutz der Intimsphäre oder der persönlichen Sicherheit Rechnung getragen; - Die unterschiedliche Behandlung an die Religion eines Menschen anknüpft und in dem Hinblick auf die Ausübung der Religionsfreiheit oder auf das Selbstbestimmungsrecht der Religionsgemeinschaften gerechtfertigt ist. 3. Darüber hinaus ist bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial-stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. 4. Ist ein potentieller Mieter benachteiligt worden, kann er Schadensersatz verlangen. Gem. § 21 Abs. 5 AGG muss ein solcher Anspruch innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Sind weitere Beeinträchtigungen zu befürchten, kann der Benachteiligte auch auf Unterlassung klagen. Dabei muss der
Benachteiligte lediglich Indizien vortragen, die auf eine Benachteiligung
schließen lassen, der Vermieter muss sich dann entlasten.
Bei der Auswahl zwischen mehreren Mietinteressenten empfiehlt es
sich daher, die Auswahlkriterien festzuhalten, damit dies einen
entsprechenden Anspruch entgegengesetzt werden kann. Joachim Kleinrahm, September 2006
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Grundstücken In Literatur und Rechtsprechung war seit langem streitig, wie die Betriebskosten für den Wohnraummieter abgerechnet werden müssen, wenn gleichzeitig in dem Gebäude auch gewerbliche Nutzung stattfindet. Überwiegend wurde diesbezüglich bisher die Auffassung vertreten, dass die Betriebskosten, die auf die Gewerbeflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind. In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 08.03.2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschieden, dass jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt-genutzten Abrechnungseinheiten dann nicht geboten ist, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummiete führen. Der BGH hat diese Auffassung wie folgt begründet: Auch bei einer Abrechnung in einem allein zu Wohnzwecken genutzten Gebäude lassen sich Ungenauigkeit bei der Verteilung von Betriebskosten im Regelfall nicht vermeiden. Das liege daran, dass die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten im unterschiedlichen Maß beitragen und der Verbrauch nicht in allen Fällen messbar ist. Daher muss der Mieter zugunsten einer einheitlichen Abrechnung, die dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung trägt, in Kauf nehmen, dass ein generalisierender Maßstab angewendet wird. Eine andere Beurteilung sei im Verhältnis der Wohnraummieter zu den gewerblichen Mitmietern nicht angebracht, jedenfalls nicht dann, wenn durch diese Berechnungsart keine erhebliche Mehrbelastung verursacht wird. Leider hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, was unter einer "erheblichen Mehrbelastung" zu verstehen ist. Es bietet sich aber an, darunter eine Mehrbelastung von mindestens 50% zu verstehen. Denn dann hat der Mieter in der Regel auch einen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssel. Joachim Kleinrahm, Mai 2006
Seit dem 26.08.2005 ist Herr Kleinrahm Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist auch Mitglied des Vorprüfungsausschusses der Rechtsanwaltskammer Köln. Dieser Ausschuß hat die Aufgabe, Anträge von Kollegen zu prüfen, die diesen Fachanwaltstitel erwerben wollen. Alfred Börsch, September 2005
Liegt im Haus, in dem der Mieter eine Wohnung gemietet hat, ein Kabelanschluss, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Installation einer Parabolantenne zustimmt. Ausnahme: Der Mieter hat ein vom Normalfall abweichendes Informationsbedürfnis, beispielsweise als Ausländer. So haben die Gerichte immer wieder entschieden, dass bei türkischen Mietern die Einspeisung eines Senders ins Kabelnetz nicht ausreicht, um das Informationsbedürfnis des Mieters zu befriedigen. Unter diesen Voraussetzungen muss der Vermieter der Installation einer Parabolantenne auch dann zustimmen, wenn er Kabelanschluß anbietet. Ist es allerdings möglich, dass über das Kabel mehrere ausländische Sender empfangen werden, schadet es auch nicht, wenn diese zusätzlichen Sender nur über ein gebührenpflichtiges Zusatzpaket empfangen werden können. So hat es jedenfalls das Bundesverfassungsgericht in einem Beschluß vom 17.03.2005 (1 BvR 42/03) entschieden. Ein türkischer Mieter wollte die Zustimmung zur Installation einer Parabolantenne, doch der Vermieter weigerte sich. Das BVG entschied, dass der Empfang von 6 türkischen Sendern über ein gebührenpflichtiges Zusatzpaket (5,95 €) ausreichend und zumutbar ist. Der Vermieter musste die Zustimmung nicht erteilen. Das Grundrecht auf Informationsfreiheit bedeutet nicht, dass dem betroffenen Mieter keine Kosten zugemutet werden können. Auch der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, der ein russischen Mieter betraf, kürzlich genauso entschieden (Urteil vom 2.3.2005, VIII ZR 118/04). Hier reichten dem BGH 5 über Dekoder zu empfangende Sender aus. Solche Zusatzpakete werden von verschiedenen Kabelnetzbetreibern angeboten, in Köln auch für verschiedene Nationalitäten: Joachim Kleinrahm, Mai 2005
Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung Seit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gilt auch für den preisgebundenen Wohnraum bezüglich der Betriebskosten einer Abrechnungsfristen von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Das bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, innerhalb eines Jahres eine Abrechnung über die Betriebskosten vorzunehmen, wenn er dafür Vorauszahlungen vom Mieter erhalten hat. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, so kann er hat eine Nachzahlung über die erhaltenen Vorauszahlungen hinaus vom Mieter nicht mehr verlangen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung entschuldigen kann, wobei damit zu rechnen ist, dass die Rechtsprechung an diese Ausnahme strenge Anforderungen stellen wird. Im Gegenzug entfällt er jedoch seiner Abrechnungspflicht nicht. Der Mieter kann also weiterhin verlangen, dass der Vermieter eine Abrechnung erstellt. Ergibt sich dann aus dieser Abrechnung ein Guthaben des Mieters, kann der Mieter Auszahlung dieses Guthabens verlangen. Bisher war fraglich, was geschieht, wenn der Vermieter zwar innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung vorlegt, diese Abrechnung aber entweder inhaltlich oder formell falsch ist. Dazu gibt es ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes. Grundlage der Entscheidung des Bundesgerichtshofes war, dass in der Abrechnung ein falscher Umlageschlüssel genannt war. Der Bundesgerichtshof sieht darin einen inhaltlichen Fehler. Dies führt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes dazu, dass zwar die Abrechnungsfrist eingehalten ist, eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters (höherer Nachzahlungsbetrag) aber nur innerhalb der Abrechnungsfrist zulässig ist. Erfolgt die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, kann der Vermieter einen sich eventuell ergebenden Mehrbetrag nicht mehr verlangen. Auch hier besteht eine Ausnahme wieder dann, wenn der Vermieter den Fehler nicht zu vertreten hat. Das Gleiche gilt auch bei formellen Fehlern der Abrechnung. Diese können schon dann vorliegen, wenn der Abrechnungsschlüssel nicht ordnungsgemäß erläutert ist. Ein Beispiel: Der Vermieter ist Eigentümer einer Eigentumswohnung, die er an den Mieter vermietet hat. Der Vermieter rechnet diejenigen Betriebskosten ab, die ihm seinerseits von der Verwaltung des Wohnungseigentums in Rechnung gestellt worden sind. Dabei gibt er den in der Eigentümergemeinschaft vereinbarten Umlageschlüssel an den Mieter weiter. Dabei kann es passieren, dass dieser Schlüssel nicht ohne weiteres für den Mieter verständlich ist. In dem Fall ist der Vermieter gehalten, den Schlüssel zu erläutern. Wegen der fehlenden Erläuterung kann die Betriebskostenabrechnung bereits formell falsch sein. Formelle Fehler können auch an anderen Stellen auftreten, beispielsweise dann, wenn nur der auf den Mieter entfallende Anteil angegeben ist, nicht aber die Kosten, die im Objekt insgesamt angefallen sind. Viele weitere formelle Fehler sind denkbar. Dies bedeutet dann, dass, wird ein formeller Fehler nicht innerhalb der Abrechnungsfristen korrigiert, eine Nachforderung vom Mieter nicht mehr verlangt werden kann. Joachim Kleinrahm, Januar 2005
Mieterhöhung bei getrenntlebenden Ehegatten
Wir nehmen dies zum Anlass, die grundsätzliche Rechtslage und die vom Bundesgerichtshof entschiedene Ausnahme zur Frage von Mieterhöhung bei mehreren Mietern kurz darzustellen: Grundsätzlich sind Mieterhöhungserklärungen, die der Sache nach eine Zustimmung des Mieters zur Änderung des Vertrages fordern, an sämtliche Mieter zu richten, weil Vertragsänderungen nur von den Mietern insgesamt verlangt werden können. Es ist nicht möglich, die Änderung eines Vertrages nur von einem Vertragspartner ohne den anderen zu verlangen. Das bedeutet, dass Mieterhöhungserklärungen gegen alle Vertragspartner gerichtet sein müssen. Nun stellt sich die Frage, wer denn im Falle einer Trennung des Mieterehepaares und des Auszuges eines der Ehepartner aus der gemeinsamen Mietwohnung Vertragspartner ist. Diese Frage ist einfach zu beantworten: Allein durch den Auszug aus der Wohnung scheidet der ausziehende Mieter nicht aus dem Mietvertrag aus. Dies gilt nicht nur für Eheleute, sondern auch für alle anderen Mieter, die gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen haben. Nach allgemeiner Meinung reicht es auch nicht aus, wenn der ausziehende Mieter mit dem Vermieter vereinbart, dass der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheiden soll. Nach allgemeiner Meinung ist nämlich erforderlich, dass eine solche Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem ausziehenden Mieter und dem verbleibenden Mieter geschlossen wird, es bedarf also einer dreiseitigen Vereinbarung. Nur dann scheidet der ausziehende Mieter aus dem Mietvertrag aus. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, ist der Vermieter deshalb gezwungen, ein Mieterhöhungsverlangen nicht nur an den in der Wohnung verbleibenden Mieter zu richten, sondern auch an den ausgezogenen Mieter. Dies gilt übrigens auch für Kündigungen. Im nun vom BGH entschiedenen Fall hat der Mieter, der in der Wohnung verblieben war und an den allein ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet war, gegen das Mieterhöhungsverlangen eingewandt, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch seiner ausgezogenen Ehefrau hätte zugestellt werden müssen, obwohl diese im Einverständnis mit dem Vermieter aus der Wohnung ausgezogen war und der Vermieter sie aus dem Mietvertrag entlassen hat. Die Besonderheit dieses Falles war, dass zwischen dem Auszug der Ehefrau und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens rund zweieinhalb Jahre lagen, in denen der verbleibende Mieter die Miete allein bezahlt hatte. Darüber hinaus hatte er gegenüber der Betriebskostenabrechnung eingewandt, er bewohne die Wohnung nunmehr alleine. Unter diesen Umständen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Berufung auf die Tatsache, dass der verbleibende Mieter nicht seine Zustimmung zur Entlassung seiner Ehefrau aus dem Mietvertrag gegeben hatte, rechtsmissbräuchlich sei und er dies deswegen dem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenhalten könne. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass dies eine Einzelfallentscheidung ist, die unter den geschilderten Umständen ergangen ist. Grundsätzlich ist es immer zu empfehlen, Zustimmungsverlangen und Kündigungen auch an ausgezogene Mieter zu richten. Besser für den Vermieter ist es nach Ansicht des Verfassers auch, darauf hinzuwirken, dass der ausziehende Mieter insgesamt aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Denn geschieht dies nicht, ist der Vermieter häufig gezwungen, zunächst einmal die Anschrift des ausgezogenen Mieters zu ermitteln, um Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen aussprechen zu können. Joachim Kleinrahm,
Juli 2004
Mit einem Urteil vom 13.02.2004 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Beseitigung einer Mobilfunkantenne nicht verlangt werden kann, wenn seitens des Betreibers der Mobilfunkantenne die Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung eingehalten werden. Dieses Urteil betrifft viele Lebensbereiche: Der Eigentümer eines Grundstückes kann die Beseitigung einer Mobilfunkantenne, die auf dem Nachbargrundstück installiert ist, nicht verlangen, wenn die Grenzwerte eingehalten werden. Das gibt Sicherheit für die Betreiber von Mobilfunkantennen wie auch für diejenigen, die den Betreibern entsprechende Grundstücke zur Verfügung stellen. Es ist auch anzunehmen, dass der Bundesgerichtshof ähnlich entscheidet, wenn es darum geht, ob Mieter wegen der Installation einer Mobilfunkantenne zur Mietminderung berechtigt sind. Sind die Grenzwerte eingehalten, dürfte es nach der Argumentation des Bundesgerichtshofes klar sein, dass ein Mangel der Mietsache nicht besteht und damit auch nicht gemindert werden kann. Der Bundesgerichtshof misst in der Begründung dieses Urteils den Grenzwerten der BImSchV Indizwirkung bei und legt diese so aus, dass bei Einhalten dieser Grenzwerte nicht davon auszugehen sei, dass eine Gefährdung vorläge und somit die Antenne zu dulden sei. Etwas anderes habe derjenige zu beweisen, der die Entfernung der Mobilfunkantenne begehre. Das bedeutet also, dass zwar die BImSchV Grenzwerte vorgibt, jedoch der Nachweis offen bleibt, dass eine Beeinträchtigung trotz Einhaltung der Grenzwerte vorliegt. Dazu reicht aber die einfache Behauptung, entsprechende Beeinträchtigungen lägen vor, naturgemäß nicht aus. Dazu muss vielmehr ausgeführt (und unter Beweis gestellt) werden, das wissenschaftlich begründete Zweifel an den Richtigkeit der Werte der BImSchV vorliegen und Beeinträchtigungen auch möglich sind, wenn diese Werte eingehalten werden. Joachim Kleinrahm, Juni 2004
Aktuelle Urteile im Mietrecht (August 2003) In jüngster Zeit hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu zwei aktuellen Rechtsproblemen im Mietrecht Stellung genommen, die für die Zukunft wichtig sind. Danach gelten vertraglich vor dem 01.09.2001 vereinbarte Kündigungsfristen weiter, auch nach dem mit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 die Kündigungsfristen für die Mieter verkürzt worden sind. In der zweiten Entscheidung führt der BGH aus, dass der Mieter sein Minderungsrecht nicht mehr verliert, wenn er trotz Kenntnis des Mangels in der Vergangenheit nicht gemindert hat.
Mit der Mietrechtsreform sind zum Teil neue Kündigungsfristen eingeführt worden. Im Gegensatz zum früheren Recht verlängert sich nun die Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht mehr. Dies gilt grundsätzlich auch für Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Allerdings hat der BGH nun mit Urteil vom 18.06.2003 (VIII ZR 240/02) darauf hingewiesen, dass dies nicht für den Fall vertraglich vereinbarter Kündigungsfristen gelte. In diesem Fall ist ein Mieter unterlegen, der mit 3monatiger Frist kündigen wollte, der Vermieter hielt den Mieter jedoch an der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zulässigerweise fest. In dem vom BGH
entschiedenen Fall war eine Klausel verwendet worden, wonach bei
unbefristetem Mietverhältnis die Kündigungsfrist 3 Monate
betrage, wenn seit der Überlassung, des Wohnraums weniger als
5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn 5 Jahre vergangen sind, 9
Monate, wenn 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn 10 Jahre vergangen
sind. Den BGH hat dabei nicht gestört, dass mit dieser Klausel
lediglich die bis zum 31.08.2003 gesetzlich geltenden Kündigungsfristen
wiedergegeben waren und nach der Begründung des Gesetzentwurfes
gerade für den Fall, dass lediglich in den Verträgen die
bei Abschluss des Vertrages geltende Rechtslage wiederholt wird.
Jedenfalls muss man als Mieter trotz Mietrechtsreform bei einer
Kündigung eventuell vertraglich vereinbarte Fristen prüfen.
Grundsätzlich muss der Mieter deshalb auch in der Kündigungsfrist
Miete zahlen, von engen Ausnahmen abgesehen. 2. Mietminderung Wie wir an dieser Stelle schon berichtet haben, hat bisher, auch nach Geltung des neuen Mietrechtes ab dem 01.09.2001 die Auffassung vorgelegen, dass ein Mieter, der einen Mangel über längere Zeit hingenommen hat, ohne die Miete zu mindern oder sich die Minderung vorbehält, das Mietminderungsrecht auch für die Zukunft verliert. Dies hat der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 16.07.2003 (BGH VIII ZR 274/02) anders entschieden: Jedenfalls für Mietzins, der ab dem 01.09.2001 fällig wird, kann das Mietminderungsrecht nunmehr in analoger Anwendung von § 536 b) BGB nicht mehr entfallen, wenn der Mieter sich eine Minderung nicht vorbehält oder diese durchführt. Grund für den BGH zu dieser Entscheidung war, dass bei Entwurf des neuen Mietrechts die an dieser Stelle schon geschilderte Rechtslage zu § 539 BGB alt bekannt war. Wenn der Gesetzgeber, so der BGH, dies nicht in der neuen Vorschrift entsprechend regele, sei davon auszugehen, dass der Gesetzgeber diese Lücke gesehen hat und sie nicht füllen wollte. Dann aber könne auch die Rechtsprechung eine solche Lückenfüllung nicht vornehmen, weil sie dem Willen des Gesetzgebers widerspreche. Dies ist juristisch einwandfrei. Ob dies in der Praxis zu Verbesserungen führt, muss sich zeigen. Jedenfalls hat der BGH bereits darauf hingewiesen, dass Mietminderungsansprüche auch aus Treu und Glauben nach § 242 BGB verwirken könnten, ohne dies jedoch konkret näher zu fassen. Für den Mieter bedeutet dies nun, dass er nicht befürchten muss, seines Mietminderungsrechtes verlustig zu gehen, wenn er die übrigen Voraussetzungen, also insbesondere eine Mängelanzeige, beachtet. Für den Vermieter bedeutet das Urteil, dass er nicht davon ausgehen kann, der Mieter könne nicht mehr mindern, wenn er sich die Minderung nicht vorbehalten hat. Joachim Kleinrahm, August 2003
Mietminderungen nach erfolgter Zahlung Was geschieht, wenn in der Mietsache einen Mangel vorliegt und der Mieter zahlt den Mietzins, obwohl er den Mangel kennt, an den Vermieter in ungekürzter Höhe weiter? Kann der Mieter den Mietzins dann mindern, obwohl er in Kenntnis des Mangels schon einige Zeit gezahlt hat? Für dieses Problem lässt sich dem Bürgerlichen Gesetzbuch unmittelbar keine Lösung entnehmen, weil dieser Fall dort nicht angesprochen ist. Geregelt ist nur der Fall, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden ist. In diesem Fall sieht das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass eine Minderung dann nicht erfolgen kann. Der Grund dafür ist , dass der Mieter die Sache ja in Kenntnis des Mangels angemietet hat, so dass nicht einzusehen ist, warum er dann wegen dieses Mangels ein Recht zur Mietminderung haben soll. Davon macht das Gesetz dann eine Ausnahme, wenn sich der Mieter bei Anmietung der Sache ein Mietminderungsrecht bezüglich des Mangels vorbehält. Weitaus häufiger sind aber die Fälle , in denen ein Mangel der Mietsache erst während des Gebrauchs auftritt. Für diesen Fall hält das Gesetz, wie bereits gesagt, keine Lösungsmöglichkeit unmittelbar bereit. Bis zum 31.08.2001 hat die Rechtsprechung dieses Problem durch eine Analogie gelöst: Man hat angenommen, dass der Gesetzgeber den Fall , dass ein Mangel nachträglich auftritt, übersehen hat und hat angenommen, dass der Mieter sein Recht zur Mietminderung verliert, wenn er über einen längeren Zeitraum den vollen Mietzins in Kenntnis des Mangels zahlt, ohne sich gegenüber dem Vermieter eine Mietminderung vorzubehalten. Im Laufe der Zeit hat sich in der Rechtsprechung dann eine Frist von 6 Monaten durchgesetzt. Dabei kam es nicht darauf an, ob dem Vermieter der Mangel mitgeteilt wurde, sondern nur darauf, ob sich der Mieter eine Minderung vorbehalten hat. Seit dem 01.09.2001 gilt das neue Mietrecht des BGB. Der Fall, dass ein Mangel während der Mietzeit auftritt, ist seitens des Gesetzgebers wieder nicht geregelt worden. Die Frage, ob deshalb die Rechtsprechung, die zu der alten Regelung in BGB vorhanden war, auch für die neue Regelungen im BGB, die im Wesentlichen gleich lautend ist, übernommen werden kann, ist unter Juristen höchst streitig: Denn dies würde nach allgemein gültigen Methoden voraussetzen, dass der Gesetzgeber auch bei der Formulierung der neuen Vorschrift (§ 536 b BGB) auch den Fall übersehen hätte, dass ein Mietmangel nachträglich auftritt. Diese wird man schwerlich annehmen können, da diese Rechtsprechung im Gesetzgebungsverfahren bekannt war. Diese Frage ist jetzt in einem Urteil des OLG Naumburg, das kürzlich veröffentlicht wurde, behandelt worden. Dort hat das OLG Naumburg einen entsprechenden Fall nach der alten Rechtsprechung entschieden, hat also die alte Rechtsprechung auch für das neue Recht fortgeführt. Zur Begründung hat das OLG Naumburg im Wesentlichen darauf verwiesen, dass dem Gesetzeswortlaut gegenüber der alten Vorschrift eine inhaltliche Änderungen nicht zu entnehmen ist. Das OLG Naumburg geht weiter davon aus, dass der Begründung zum Gesetzgebungsentwurf ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers nicht zu entnehmen ist, weil dieser nicht hinreichend dokumentiert sei. Eine Rückforderung sei treuwidrig, denn durch die vorbehaltlose Zahlung bringe der Mieter zum Ausdruck, dass ihm die Mietsache trotz des Mangels den vereinbarten Preis wert war. Das bedeutet, dass nach wie vor der Vermieter Zahlung der eventuell geminderten Miete verlangen kann, wenn der Mangel, auf den sich der Mieter für die Minderung beruft, bereits länger zurück liegt und der Mieter vorher mindestens sechs Monate die Miete vorbehaltlos gezahlt hat. Der Mieter ist dann mit seinem Minderungsrecht auch für die Zukunft ausgeschlossen. Vorsicht: Dies gilt aber nur, so lange der Vermieter die Miete nicht erhöht. Nach einer Mieterhöhung lebt das Mietminderungsrecht mindestens im Rahmen der geforderten Erhöhung wieder auf. Für den Mieter gilt: Wenn der Mieter die Miete wegen eines Mangels nicht mindern möchte, um das Mietverhältnis nicht zu belasten, muss er sich eine entsprechende Mietminderung vorbehalten, wenn er sein Recht auf Mietminderung nicht verlieren will. Joachim Kleinrahm, August 2002
1. Einleitung Am 01.09.2001 tritt das neue Mietrecht in Kraft, das außer einer völligen Neugliederung der mietrechtlichen Vorschriften auch einige sachliche Änderungen bringt. Die wesentlichen Änderungen möchten wir Ihnen nachfolgend darstellen: 2. Änderungen a) Zunächst sollte das Mietrecht vereinfacht werden durch Konzentration der mietrechtlichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch. Das Miethöhegesetz, das bisher das Mieterhöhungsverfahren regelte, ist deshalb weggefallen und in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert worden. Darüber hinaus ist ein anderer Aufbau gewählt worden. Zuerst werden die Vorschriften genannt, die auf alle Mietverhältnisse zutreffen, sodann die Vorschriften, die sich nur auf Wohnraum-Mietverhältnisse beziehen. b) Bezüglich der Erhöhung der Vergleichsmiete war es bisher so, dass in 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 30 % steigen durfte. Diese sogenannte Kappungsgrenze ist jetzt auf 20 % herabgesetzt worden. Bisher war es im Übrigen so, dass der Vermieter, der die Zustimmung auf sein Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ende der Überlegungsfrist erhalten hatte, binnen zwei weiterer Monate eine Klage erheben musste, wenn er nicht der Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen verlustig gehen wollte. Diese Frist ist nunmehr auf 3 Monate verlängert. Darüber hinaus sieht das Gesetz in § 558 c) BGB einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel vor, der dann, wenn er vorhanden ist, in die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit aufgenommen werden muss. Es ist allerdings den einzelnen Gemeinden selbst überlassen, ob sie einen derartigen Mietspiegel erstellen. c) Die Betriebskosten müssen künftig bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet werden. Weitere Kosten können nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter eine verspätete Geltendmachung entschuldigen kann. Der Mieter hat dann Gelegenheit, innerhalb weiterer 12 Monate ab Zugang der Abrechnung ggf. Einwendungen geltend zu machen. Auch hier ist es so, dass er nach Ablauf dieser Frist mit weiteren Einwendungen ausgeschlossen ist, es sei denn, er kann die verspätete Geltendmachung entschuldigen. d) Die Erhöhung der Miete wegen einer Kapitalkostensteigerung ist abgeschafft. e) Bisher waren Staffelmieten auf einen Zeitraum von 10 Jahren befristet. Diese Befristung fällt weg, so dass grundsätzlich auch längere Staffelmieten vereinbart werden können. Ist allerdings gleichzeitig ein Zeitmietvertrag vereinbart, ist diese Befristung jedenfalls nur 4 Jahre lang gültig. Danach kann der Mieter kündigen. f) Zeitmietverträge sind ab sofort ebenfalls in beliebiger Dauer möglich. Bisher war es so, dass ein qualifizierter Zeitmietvertrag lediglich für höchstens 5 Jahre abgeschlossen werden konnte. Wie bisher ist allerdings ein qualifizierter Zeitmietvertrag nur möglich, wenn für den Abschluss bestimmte Gründe des Vermieters sprechen, also beispielsweise Eigenbedarf o.ä. g) Wie schon häufig vertraglich vereinbart, ist die Miete nun per Gesetz im voraus des jeweiligen Zeitabschnittes fällig. h) Eine wesentliche Änderung hat es bei den Kündigungsfristen gegeben. Bisher waren die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter gleich. Sie stiegen mit der Dauer des Mietverhältnisses an, hatte das Mietverhältnis die Dauer von 10 Jahren erreicht, bestand eine Kündigungsfrist von 12 Monaten sowohl für die mieterseitige als auch die vermieterseitige Kündigung. Nunmehr ist es so, dass für die mieterseitige Kündigung einheitlich eine Frist von 3 Monaten gilt, das betrifft alle Kündigungen, die ab dem 01.09.2001 ausgesprochen werden. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums ums jeweils 3 Monate. Im Höchstfall beträgt die Kündigungsfrist also 9 Monate. 3. Aus Sicht des Verfassers ist mit der jetzt vorliegenden Mietrechtsreform das eigentliche Ziel der Reform, nämlich das Mietrecht zu vereinfachen, verpasst worden: Zum einen sind nicht alle Vorschriften, die sich mit dem Mietrecht befassen, in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert worden. Alle Vorschriften, die sich mit dem preisgebundenen Wohnraum befassen, befinden sich weiterhin in Sondergesetzen. Zum anderen ist die große Chance nicht genutzt worden, die beiden zwischen Mieter und Vermieter streitintensivsten Bereiche zu regeln. Das betrifft die Nebenkosten und die Schönheitsreparaturen. In beiden Fällen hätte man sich Regelungen gewünscht, die von beiden Seiten einfach anzuwenden sind. Hinsichtlich der Betriebskosten hat der Gesetzgeber es immerhin für angemessen erachtet, Abrechnungszeiträume einzuführen und darauf hinzuweisen, dass eine Abrechnung grundsätzlich nach Verbrauch stattzufinden hat. Da aber auch ausdrücklich auch andere Vereinbarungen zugelassen wurden, gibt es, was die Betriebskosten angeht, immer noch keine zufriedenstellende Regelung. Erst recht gilt dies für die Schönheitsreparaturen. Die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen ist ausgesprochen uneinheitlich, so dass eine zuverlässige Beurteilung der Erfolgschancen ohne genaue Kenntnis der Rechtsprechung des jeweils zuständigen Amtsgerichts nicht möglich ist. Joachim Kleinrahm, August 2001
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